【书讯】吴丽平｜《清代北京房价与城市社会变迁》

物价史作为社会经济史研究的重要维度，历来是理解传统中国经济环境与社会秩序的窗口。《清代北京房价与城市社会变迁》以清代北京为聚焦点，依托千余件房契档案，结合录副奏折、内务府档案、文人日记等多重史料，展开了扎实而系统的实证研究。

全书循两条主线推进：一是首次系统勾勒清代北京房价的长期波动曲线，清晰呈现其顺康高涨、雍正中落、乾嘉趋稳、道咸同跌入低谷、光宣小幅震荡的五阶段轨迹，为理解都城地产经济周期提供了扎实的数据支撑；二是突破单纯价格分析，从城市空间结构、建筑形态、交通格局、房产制度（如官房旗产）、交易习惯等多重视角，深入剖析影响房价的政治、经济与社会动因。尤为可贵的是，作者引入“人文区位学”理论，通过房价变迁这一透镜，揭示了旗人群体的京城融入进程、城市中心地的形成机制以及社会空间结构的动态演化，实现了从“物价现象”到“社会进程”的深刻解读。

本书不仅填补了清代都城房地产价格史研究的空白，还通过房价这一微观线索，串联起制度演变、人口流动、城市形态与族群互动等多重宏观议题，为观察传统中国的经济逻辑与社会变迁提供了新颖而有力的视角。

经济社会研究或者社会经济研究是我们研究社会总体的两个向度，从经济的角度研究它如何塑造社会，看那只隐藏在社会背后的经济活动之手，如何深刻制约着社会构成、社会运行与变迁;从社会的角度研究它如何促进或局限经济发展，如何通过制度设计与人文传统等社会因素影响经济形态与经济发展的未来趋向。无论是经济社会研究，还是社会经济研究，都会选择城市社会作为研究对象，城市是经济活动的中心，也是社会运行的中心。城市经济社会研究与城市社会经济研究一向是学界关注的重点。

对于中国来说，我们经历了古代城市、近代城市与现代都市的巨大变化，在不同的历史阶段，经济与社会显现出阶段性特征。自唐宋以来，中国城市持续扩张，百万人口的城市并不鲜见，特别是作为都城的城市，其城市社会的政治与消费特性更为显著。都城城市空间的圈层分布，决定了城市社会层级与经济消费习惯。中国都城经济社会与社会经济研究，特别是微观都市社会学研究，相对其他研究来说，成果并不充分。这跟中国都城的政治经济文化地位很不相称，我们应该加大对中国传统都市经济与社会的历史研究，以宏大而精微的研究梳理中国城市发展的经济动力与历史脉络，提炼城市文化传统，呈现城市日常生活，为今天中国的城市发展与美好生活寻找内生动力。

吴丽平博士的专著《清代北京房价与城市社会变迁》是以经济社会研究的视角，从房价波动曲线解析、理解城市空间结构的变化。根据吴博士所说，她是受到现代学者赵承信以人文区位学研究北京城市空间论文的启发，将房价波动与城市区位变化结合起来考察，区分了顺治康熙房价高涨、雍正回落、乾隆嘉庆房价温和上涨、道光咸丰同治房价较低、光绪宣统房价前低后扬五个时间段落，由此来展现清代城市变迁过程。房价波动是城市空间变化的经济指标，顺康年间，严格内外分城，内城房屋按八旗地位分配，外城房屋自由买卖，大量新朝汉官及其服务人员的到来推动房价上涨，康熙朝房价在清代处于最高位;雍正时期，由于大量抄没的官房，进人市场买卖或租赁，房屋市场大体平衡，所以房价较康熙朝有所回落;乾嘉时期，内外城界限逐渐模糊，随着旗人房屋的私有化，房屋市场交易活跃，房价温和上涨;道咸同三朝，由于国家财政拮据，经济低迷，人们收人减少，购买力低下，当时北京的房价成为清代最低时期;光宜时期由于清末财政改革、税收整顿，白银流通，外来人口增多，房价有所变动。房价的变动有多种原因，但其与城市社会的人口管控与流动、人文区位变动及城市经济资源的匮乏与丰饶密切相关。

吴博士的专著是建立在扎实的房契与档案文献资料基础上的，她是北京师范大学民俗学专业博士，当年在做历史民俗学方向的博士论文时，选择以房契作北京城市社会历史研究。博士后期间跟随中国社会科学院近代史研究所的刘小萌研究员，继续研究北京的房契与北京社会。房契是特殊的民俗文献，它既是房屋交易的凭证，也是反映当时社会财产关系与社会信用的民俗文献，从房契程式化文字中，我们依然可以读出生动的城市日常生活的惯习，城市社区的信用保障，依托的是固着于有恒产的铺保，同时以缴纳契税的方式，予以官方保障，它与农村社区的家族士绅的保障显然不同。依据房契与相关档案资料，对清代房价与清代城市空间变化的系统研究，是吴博士的贡献所在。她在编辑工作之余，在十几年孜孜不倦的求索中，在其博士论文基础上终于成就了这部厚重的书稿。本书经过专家匿名评审，入选"中国社会科学博士论文文库"出版项目，由中国社会科学出版社出版，值得庆贺。同时，作为她的博士研究生导师，我也感到欣慰。期待吴丽平博士在历史民俗学领域再作贡献。

萧放

2025年8月于北京

序言  二

丽平的专著《清代北京房价与城市社会变迁》即将付梓，请我作序。因有长期合作的关系，乃欣然受之。2009年，丽平以优异成绩在北京师范大学取得博士学位，博士论文即以北京房契研究为题。我曾撰写若干有关北京旗房旗地的小文，而近代史所收藏北京契书不仅数量多且颇具地域特色。丽平决定来研究所做博士后，我有幸成为合作导师,从此开始我们十余年的学术交流与合作。当时我正主编《北京商业契书集(清代一民国)》，因承担多项科研任务而感到力不从心，丽平的及时加盟，使课题得以顺利开展。其中民国一册的工作，从契书拣选、编目、注释、誊录、拍摄乃至校对，事无巨细，几乎都由丽平完成。而她一丝不苟的敬业精神、任劳任怨的工作态度，亦给我留下深刻印象。丽平出站后入职中国社会科学出版社，因有民俗学、历史学的学术根柢，从事编辑工作自然游刃有余。难能可贵的是，丽平在从事编辑工作的同时，并未中止北京房契研究，而是持之以恒，锐意进取，不断有新成果问世。为进一步提升自身学术素养，她还负笈万里，远赴美国做访问学者一年，积极借鉴域外理论、方法、观点。他山之石，可以攻玉。在拓展国际视野的同时，为研究注入了新的活力。没有十几年来的锲而不舍，就不会有本书的圆满完成。"厚积而薄发"，丽平当之无愧矣。

房价是反映房产市场乃至社会经济变化的一项重要指标。清代北京房价问题，作为经济史、社会史、城市史研究的一个重要课题，历来为研究者所重。但由于契书、档案资源存量多而分散，且涉及房产构成(旗产与民产、官产与私产)、产权结构、房产折旧、市场盈缩、商业盛衰、政策调整、人口增减、环境变迁乃至银钱比价变动等诸多变量，研究起来确有特殊的难度。而丽平孜孜以求，终成硕果。

全书共六章，对清代北京房价变化分阶段进行考察，并就房价变动的原因作了多角度分析。主要优点:一是资料翔实。以逾千份房契为基本史料，大量搜集内务府、奏折等一手档案资料，为研究的不断深人、系统莫定了坚实基础。

二是研究特色。作者除娴熟使用历史学的考证方法、比较方法外，结合社会经济史、法制史、社会史等方法讨论城市经济交往、社会生活和契约关系。借鉴城市社会学人文区位学理论方法，讨论城市空间结构中人口与地域的互动关系。旗房(旗人房产)与民房(民人房产)的并存与相互影响，是清代北京房屋市场的基本特色，也是全面解析北京房价的关键所在。以往研究因疏于对京城八旗与府县(顺天府大宛两县)二元体制下房产关系的了解，只能就房价变化作些表面描述。该书则以旗房研究为切入点，深入考察旗房的形态与变化，复就旗房与民房的异同、内务府官房与旗人住房产权关系的转化，作了开拓性研究。以往研究主要集中于清前中期，该书则发挥长时段研究的优势，将研究视野延伸到清末。第一次就清代北京房价的变化，勾勒出一幅较为完整、系统的轮廓。

三是专题研究多有创获。如从政治、经济、人口、商业等角度探究影响房价变动的原因，指出清初北京的建房高潮推动房价走高;清中期大量官房私有化和向旗人出租，在平衡房屋供求关系中起到重要作用;清后期国家财政支绌对房价下行产生了深刻影响。该项研究对把握价格变动的基本线索很有启迪。除房价问题外，诸如城市居住格局与空间结构变动、房产交易的中保人制度，房产交易的途径及手段，官府管理制度的变化，民间产权关系的调整，旗房私有化进程，铺底权的内涵与铺保制度的性质等问题的探讨，均有新意。该书不仅将北京房价研究向前推进了一大步，对开展清代北京经济史、金融史、商业史、城建史、旗民(满汉)关系史、人口史等研究，均有价值。

四年前，我承担的社科院资深学者"登峰战略"课题"清代满汉关系史"交付中国社会科学出版社出版，并由丽平担任责任编辑。这成为我们学术合作的新契机。为确保出版质量，丽平的编辑工作精益求精，一丝不苟。为推进拙作顺利出版，她更是倾尽心力。丽平著作亦将付梓，两书的踵相出版，是对我们长期合作的最好纪念。希望丽平在学术探索中继续砥砺前行，不断取得新的成就。

刘小萌

2025年9月于北京

吴丽平，浙江温州人，现就职于中国社会科学出版社，北京师范大学民俗学专业博士，中国社会科学院近代史研究所博士后，美国马里兰大学历史系访问学者。在《民俗研究》《北京社会科学》《清史论丛》等刊物发表学术论文二十余篇，多篇被人大复印报刊资料转载。主持国家社科基金项目、用友基金会“商的长城”项目等。研究方向为历史民俗学、北京史等。

延伸阅读

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冬生审校